2011 – кризата, другите проблеми и алтернативите

Предлагаме ви извадки от част от интервютата на citybuild.bg през годината, в които специалистите коментират различни аспекти от своята дейност.

Мирослав Д. Петров, групов ръководител в „Диана Комерс":

Ситуацията се влошава, особено в частния сектор. Става дума за частни инвеститори, които ограничиха разходите си, защото няма реализация на продукцията, в която инвестират. В началото на кризата много от инвеститорите си помислиха, че като свалят цената, ще получат по-добра печалба, но ниската цена обикновено значи и ниско качество. Много инвеститори се опариха от свалянето на цените, от неоправдано ниските цени.

Нашите очаквания са най-малко за запазване на цените. За всички проекти се искат доста сериозни гаранции, кратки срокове за изпълнение и спазване на европейските изисквания. При такива условия няма как цената да пада. Според мен даже ще има повишаване на цените - макар и минимално. За да се гарантира качествено строителство, трябва да се използват и качествени материали, които няма как да се спазарят на ниски цени.

Арх. Радосвет Марков, криейтив директор на проектантска фирма Sofplan: 

Пазарът много се промени - срина се, и тези големи клиенти, които зависеха от банково финансиране, почти всички излязоха от пазара и спряха проектите. Ние изцяло зависим от пазара на недвижими имоти и най-вече от пазара на жилища. Офисният сегмент също е в тежко състояние, защото има свръхпредлагане, особено в София и Варна, но той не е толкова определящ, колкото жилищният пазар.

Мисля, че ситуацията няма да се влоши, но още една година (става дума за 2011-а - бел.ред.) ще остане на това ниво. Някои от фирмите ще започнат проекти, чиято реализация ще бъде през 2012-2013 година. Не очакваме повишаване на цените, а тези ниски цени в момента реално убиват пазара и сектора. Дано да се усети подобряване на икономическата обстановка, хората да започнат да взимат кредити, а банките - да започнат да ги дават малко по-лесно... За съжаление, повечето архитектурни фирми ще излязат от пазара, докато свърши кризата. Но те могат да пренасочат своята дейност.

Инж. Николай Гамизов, управител на ДОМУС ЕН ДЖИ ЕООД - дистрибутор на FIRESTONE Строителни продукти: 

Честно казано, в България има твърде чести пикове и спадове - пазарът няма логика. Прави ми впечатление например, че фирми, които са току що създадени, печелят големи проекти. Това е минус и дърпа пазара назад, защото логичната фирма, която трябва да спечели проекта, не го печели.

Проблемите са много, но да вземем два от тях - материали и труд за полагането им. В България все още се предлагат материали, неотговарящи на критериите за качество в ЕС. Освен това в държавата трябва да има закон за браншовите организации като цяло, а работниците трябва да бъдат лицензирани за определена дейност. Това е един от основните проблеми - работникът извършва всякаква дейност, той е неквалифициран и съответно качеството на работа е ниско. Ако има закон за браншовите организации, това няма да се случи, защото фирмите ще имат достъп до качествени работници, а не сезонни.

Инж. Тодор Дуков, проектант - REYNAERS (отляво):

Проблем в цялата държава е, че в обществените поръчки основен приоритет е ниската цена, вместо отчитането на качествените материали. Дават се пари за нещо, което трябва е стабилно в продължение на години, а в същото време се залагат материали на ниско качество и съм сигурен, че след 3-4 години в такива проекти ще трябва да се вложат нови пари. Така са направени всички училища и детски градини например и тяхното реновиране с цел пестене на енергия. Какво ще бъде това пестене на енергия с такова ниско качество на материалите? 

Весела Илиева, изпълнителен директор на Unique Estates: 

Кризата свърши за сегмента на луксозни имоти. Пазара на недвижими имоти вече е реален и цените - стабилни. Новата тенденция е, че българинът бяга от новото строителство и иска да притежава аристократичен дом. Това се котира най-скъпо в момента на пазара. Този тип сгради са качествени, защото така са строени и са издържали във времето - с дебели зидове и съответно с по-добра изолация. Проблемът е, че много от сградите старо строителство имат нужда от саниране, а доста от хората, които живеят в тях, нямат финансови възможности да платят за него.

Новото строителство, което се правеше с цел по-високи печалби и всяко място се оползовторяваше и се правеше на стая, в момента е много трудно или непродаваемо. Клиентите вече са с много по-високи изисквания - искат големи спални и просторен хол. За тях покривната тераса, ограждаща целия апартамент, е като бонус към него и те не искат тя да им се изчислява на цена колкото квадратния метър на апартамента. Новото строителство в голямата си част е сбъркано от гледна точка на разпределение.

Къщите, които ние продаваме, в повечето случаи са правени от самия собственик, който е вложил цялата си любов, желание и много пари, за да бъде имотът качествен. Собственикът продава, защото му се е сменил статутът, има финансови затруднения, заминава за чужбина или по други причини. И точно такива къщи се продават.     

Иначе енергийната ефективност не е популярна. Няма клиент, който да изисква или да влага средства например в соларни панели. Българите сме по-скоро традиционалисти. Смятам, че това е въпрос на бъдещето, а не на пазар в момента. Клиентът няма да даде повече пари заради енергийна ефективност - ще купи на по-ниска цена.

Инж. Йордан Николов, управител - ONDULIN :

Строителството е обслужващ икономиката отрасъл, а проблемите са в цялата икономика на страната. За съжаление, липсата на цялостна стратегия за развитие и въобще на финансиране е основен проблем. Не може огромна част от строителната продукция в България да се произвежда само от няколко субекта.

Следващият изключително тежък проблем, който дълги години ще се отразява на работата на целия бранш, е взаимната задлъжнялост - непокрити задължения от страна на много строители и инвеститори към доставчици и изпълнители. Взаимната задлъжнялост води до намаляване на доверието между фирмите и затова не виждам основание тази година (2011 - бел. ред.) да бъдем оптимисти. Може би с изключение донякъде само на инфраструктурното строителство, ако държавата успее по един или друг начин да усвои средства от еврофондовете. А икономическата ситуация като цяло може да доведе до сериозни трусове и ако нещо не се промени, хората няма да могат да плащат никакви сметки. И в такъв случай ще има голям поток извън страната, което все повече се случва.

Имаме нужда и от средства и за подобряване на енергоефективността на сградите. В това отношение нещата трябва да се урегулират, защото има доста нормативни проблеми. Организират се кръгли маси, формират се групи, които да обсъждат въпроса, но все още няма работещо решение.

Инж. Йордан Дочев, директор продажби „Термотехника" - BOSCH: 

Проблемите са различни за различните продукти, но като цяло са свързани с липсата на готовност за инвестиция в качествена система, която покрива съвременните стандарти, изплащайки се в бъдеще чрез спестените с по-добрата ефективност и по-дълъг живот разходи. Клиентите все повече мислят в посока нови технологии, като трудността е да ги убедим в правилния подбор на системата. 

Трудно мога да кажа как виждам развитието на бранша, защото се строят предимно магистрали, а сградното или жилищното строителство по-специално, към което са насочени нашите продукти, е със съществен спад спрямо предходните години. Съответно отоплителният бранш е доста стегнат в момента, като миналите две години бяха тежки за всички, занимаващи се с отопление. Все пак ние сме оптимисти, защото за нас миналата година беше с най-добрите резултати от навлизането ни с отоплителна техника на българския пазар.

Арх. Климент Радоев, преподавател в УАСГ - катедра „Сградостроителство", и архитект в APOLODOR DESIGN STUDIO:

Има много добри идеи, но те ще могат да бъдат доразвити едва тогава, когато се появи интерес от страна на бизнеса, който пък трябва да има сигурност, основана на стабилна законова уредба. Има обаче една верига закони, които са дебели колкото „Приключенията на добрия войник Швейк" и са не по-малко смешни. Добрият закон е кратък и ясен. А нашите, в случая ЗУТ, са направени така, сякаш подкрепата на хаоса и несигурността са приоритет. Законите трябва да се променят, но първо трябва да се промени начинът на мислене.  

Кризата не е отминала финансово, но се надяваме да отминава психологически. Защото голяма част от хората разбраха, че е по-добре да предприемат нещо, вместо да стоят със скръстени ръце. Така се създава продукт, макар и малък. В строителството и строителния бизнес няма категорична промяна. Обекти стоят недовършени. И няма да бъдат завършени, докато съответните банки не отпуснат кредити. Банките ще отпуснат кредити тогава, когато банката майка позволи, а банката майка ще позволи тогава, когато може да спечели от българския пазар. Това са външни банки - те са чужди - всичките. Това е есенцията на кризата за нас.

Разбира се, че кризата ще отмине, но след това трябва да имаме визията какво ще правим, какви проекти ще реализираме, как ще продължим да градим Родината си - това е нещото, което трябва да е нашата цел.

Бисера Иванова - изп. директор на Facility Optimum Bulgaria и член на УС на Българската асоциация по фасилити мениджмънт:

Мисля, че публичният сектор е наш бъдещ клиент, защото фасилити услугите са важни на първо място заради прозрачността, оптимизирането на разходите и мониторинга на процесите, което води до едно лесно бюджетиране.  

Смятам, че в подготовката на заданията и в самите конкурси е важно да участват фасилити експерти, за да може заданието да бъде оценено в неговата техническа част, като като под техническа част имам предвид начина на изпълнение на тези услуги. И това е една от задачите на нашата Българска фасилити мениджмънт асоциация - да се свръже с Агенцията по обществени поръчки и да предостави своите експерти, за да може при следваши поръчки те да бъдат поканени като помощници в заданията. И след като вече има практика да бъдат канени за една отделна услуга, значи това може да се случи и за интегрирана такава.

Арх. Димитър Паскалев, председател на сдружението "Архитекти за София":

Обживяването на обществените пространства трябва да бъде с участието на ентусиасти, артисти, местни общности и дарители. Защото традиционният път е много консервативен и бавен, поради което сме свидетели на едно замиране на обществените пространства. Те се поддържат донякъде, но не могат да се развият с емоция, с чувство за съвременност.

Поставяме на масата този въпрос, защото дълги години не е разглеждан. Досега акцентът беше основно върху инфраструктурата, докато сега дойде времето да погледнем в градската дневна. И е много хубаво, че има разширяване на съзнанието по въпроса. Инициативи като „София диша" или изрисуването на паметника на Съветската армия имаха силен ефект на възпламеняване на темата, но тя отдавна е наболяла.

Това е един много интересен феномен и той е свързан с чувството на съпричастност, идентичност и гордост. Неформалните групи и потребителите на средата я чувстват като своя. Затова според мен лично е абсолютно безсмислено да се обявяват международни конкурси с участието на големи звезди, защото те няма да знаят за какво става въпрос. Много  по-алтернативен е подходът, ако се направи проучване, допитване, дискусия или дебат с участието на експерти, местни хора и общността, за да се напипат малките детайли и те да бъдат реализирани не с един тежък план, който да се проектира три години, а с дребни неща: да се сложат столове тук, маси - там, да се пробва, да се премести и така да предизвикаме въртележката да се задвижи.  

Ланд. арх. Веселин Рангелов, председател на АК „Ж" към КАБ и преподавател в Лесотехническия университет:

Проектантският потенциал на София е над 1500 архитекти. Сред тях - около 200 ландшафтни архитекти, но въпреки това РК София-град и до голяма степен КАБ като цяло са абсолютно неглижирани от Столична община. Оказва се, че софийските архитекти трябва да пътуваме по 300-400 км, за да си намерим работа извън София. А зелената система на един град не се прави в час по трудово и от любители на флората!

Ние очакваме проектите да бъдат реализирани чрез обществени поръчки, а не чрез директни възлагания. Абсурдно е колеги, които работят в общината, да ми заявяват, че имат предимство, защото имали информация. Информацията трябва да се обявава на всички, а не да се съобщава на определени хора.  Градове като Лондон и Париж например са такива, каквито са, защото там работят много специалисти и различни екипи, докато при нас това са определени хора, които са близо до общината и имат информация, но това не ги прави добри проектанти.

Не мисля, че се случва нещо положително в зелената система на нашия град, особено през последните години. Знакови PR акции с две-три цветни фигурки годишно не са грижа за зелената система, която е под всякаква критика. Не виждам какво се прави в малките квартали, където зелените площи се превърнаха в паркинги, а това е свързано и с чистотата на града - зелените площи с паркирани коли в тях са зелени само по документи. Веднъж отъпкана и уплътнена от паркиращите коли, зелената площ не става за нищо, почвата в летните месеци се разпрашава и това увеличава значително концентрациите на прахови частици във въздуха. По този показател сме на едно от последните места в Европа. Колкото и да мием улиците на града, ако зелената система не функционира правилно, сме обречени, а за съжаление градоустройствената политика в София тотално изключи зелената система от този град.

Така нещата се случват на много любителска основа и нашият град ще започне да изглежда като направен в час по трудово обучение. Навсякъде по света зелените плочи са сериозно планирани и поддържани, и то професионално. Има специалисти, които следят за художествения облик на средата, и всичко е детайлно планирано, за да може градският организъм да сработи по най-ефективния начин. Ако е частен имот - да, но не може в един квартал да се вихри разностилие и любителски наивитет. С подобни PR-акции сме обречени никога зелените ни площи да не заприличат на западноевропейските.

Преди години, когато г-н Борисов беше кмет, дори обсъждахме възможност за назначаване на Главен ландшафтен архитект към общината, който да координира и отговаря за проблемите на зелената система, така както главният архитект отговаря за градоустройството и инфраструктурата. Смятам, че и днес подобен пост е актуален и би бил в голяма полза на общината, главния архитект и всички жители на София.

Арх. Георги Савов, председател на РК Нова към КАБ:

Проблемите са много, но искам да ви обърна внимание на един от тях, за който не се говори все още. За проектанта, строителя и надзора (едни от основните участници в инвестиционния процес), съгласно ЗУТ се иска да отговарят на различни квалификационни критерии, като Пълна Проектантска Правоспособност, лиценз и др. На какъв критерий обаче отговаря основният и в повечето случаи водещ участник в инвестиционният процес - Възложителят - на това само да има пари ли? За съжаление в инвестиционния процес, който не е по-малко обществено значим и поради това и опасен, чрез ЗУТ законодателят е дал възможност на всеки, който пожелае да участва в него като Възложител, без за това да му е нужна каквато и да е специализирана квалификация. Резултатите са около нас и всеки може да ги види. В масовия случай Възложителят не е представен на обекта от компетентен човек и оттук идват основните причини за бъркотията на строителния пазар. А в нормалните страни този въпрос е решен, като за обекти от определена категория нагоре Възложителят  е представен на обекта от негов представител. Това може да бъде „Инженерът" по стандартите на FIDIC  или като Проджект Мениджър, но задължително с необходимата за това квалификация, опит и съответни сериозни финансови отговорности за своите действия - както пред останалите участници в процеса, така и пред самия Възложител.

Бъркането на понятията проджект мениджмънт и технически ръководител, както и на инвеститорски контрол, също е много голямо. Проджект мениджъра се избира от  Възложителя, а той от своя страна от името на Възложителя избира архитекта, проектантите, строителя, надзора и т.н.  Организира изготвянето на предпроектни проучвания, ориентировъчен и окончателен бюджет в зависимост от фазата на проектната разработка. Дава технически становища, съвети и препоръки на Възложителя за навременното вземане на едно или друго решение. Контролира от името на Възложителя целия инвестиционен процес, като изготвянето на пълната проектна документация, създаването на тръжните документи за избор на главен изпълнител, подизпълнители и основни доставчици. Дава съгласие за изплащане на суми към тях, създава работните графици за изпълнение на проекта, следи и контролира тяхното спазване. Разбира се, най-голямата заблуда е масовата представа, че това е един човек. А става дума за специализирана структура, включваща в състава си специалисти по различни специалности със съответната квалификация и опит. Отново ще дам пример с европейския и световен опит, където тази дейност се изпълнява от проектанта.  

Много неправилно и пагубно е инвестиционният процес и по-специално резултатите от проектантския труд да се приравняват с доставката на маратонки например. По Закона за обществените поръчки обаче и за маратонките, и за инвестиционния процес, се процедира по един и същ начин. Да не говорим за проектирането, което също се третира като доставка на маратонки. КАБ е предложила една наредба, която залага на конкурсното начало като начин на работа. Наредбата е утвърдена от МРРБ, но Агенцията за обществени поръчки не я приема.  

Трябва да се даде и възможност конкурсното начало да бъде водещо в архитектурното проектиране. Лично аз го деля на две - едно е да направиш идеен проект, друго - работен проект. Смятам, че за идейния проект трябва конкурсното начало да е водещо. Не трябва да има никакви ограничения на мисълта и творчеството.

Родман Гил Острандър, основател и председател на BEIGROUP:

По-големият проблем в България е, че от времето на промените това е първият истински голям срив на пазара. Да, имало е амплитуди, но бизнесът е нараствал, и всички са били с усещането, че това ще продължи безкрайно. Не само за България, но и за Европа всичко продължаваше толкова добре и толкова дълго, балонът нарастваше и нарастваше, и изведнъж се намериха едни глупави американски банкери, които го взривиха. Бизнесът с недвижими имоти обаче никога не „замръзва" напълно. В Англия например през 2008-а са направени около 2,1 милиона сделки, а миналата година - 650 хиляди, т.е. в момента правят около една трета, но все пак това са 650 хиляди сделки. Така че, ако правиш 30 сделки от тези над 600 хиляди, всъщност правиш добри пари.

Не съм сигурен, че е така, но чувствам в София нещо различно. Бях тук преди три години и ми се струва, че оттогава все едно градът е построен отново. Виждам различни сгради, улици, усещането ми е, че всичко е променено, по-завършено. Има ново строителство, впечатлен съм от това колко много международни брандове виждам в България. Така че, всички играчи идват и са тук. 

Някои от сградите, които успях да видя, са наистина първокласни. Модерното строителство е на високо ниво - поне така изглежда отвън. Но като всички бивши социалистически страни България има наследството от предишните години. Затова напомням на всички, когато съм например в Русия или тук, че се иска време. Но аз виждам напредък, виждам енергия, виждам много млади хора... И съм много по-впечатлен от София, отколкото от Атина например. Там нищо не се случва през последните 10 години.

Източноевропейските страни наистина се развиват. И смятам, че младите хора, които напускат България, за да отидат в други страни в Европа, определено правят огромна грешка.

Валентин Вълов, управител на „Ruukki България":

Има промяна в стратегията и дейността на фирмата заради кризата, и то коренна. След 2008-а година започна сериозен кризисен период. Това се изрази в драстично намаляване и падане на цените на всички метални продукти, спиране на много от планираните инвестиции и замразяване на обекти. През изминалата година и Ruukki предприе доста мерки за оздравяване на компанията, които проработиха и в момента дори фирмата има ръст. 

Имахме доста тежки проблеми в тази насока, но успяхме да се справим с гъвкавост и промяна в дейността. Начинът ни на работа се промени - сделката за нас вече не се състои само в подписване на договора и доставката на материалите. Сега, докато не се съберат парите, сделката не е приключила.  

Друга много важна промяна беше, че Ruukki се фокусира върху производството и разработката на иновативни продукти и системи, като се оттегли от ангажименти по монтаж и изпълнение. По този начин идеята е фирмата да не конкурира своите клиенти, а дори да работи съвместно с монтажни компании по различни обекти. Това е нашият начин да оцелеем на пазара, защото и първата половина на тази година също беше доста тежка. Едно по-сериозно раздвижване се наблюдава през последните 4-5 месеца.

Доста от спрените обекти отново започнаха да се строят - явно е подсигурено финансиране и има нужда от нови търговски сгради. Също така много от чуждите инвеститори решиха да се върнат в България - заради финансовата стабилност и дисциплината, която се поддържа в България. Остава обаче проблемът с несъбраните вземания, което продължава да тежи на всяка една фирма на българския пазар. Задлъжнялостта на много фирми в строителния сектор е много голяма и вече трябва много внимателно да се подбират партньорите и клиентите.

През изминалите години стана ясно кои са стабилните и сериозни фирми и всички сме се ориентирали да работим с тях. Поради това, че пазарът се пораздвижи, и ние сме по-благосклонни да даваме по-добри условия на фирмите, които плащат навреме и си изпълняват финансовите задължения и обещания.  

Честно казано, е трудно човек да се подготви за това, което предстои. Строителството може и да не бъде сериозно засегнато от тази вълна, въпреки че се надявам да ни се размине по-леко. Индикациите на пазара са, че предстоят много нови обекти през следващата година. Моят план е да се изгради стратегия по такъв начин, че да можем да се настроим много бързо към новата ситуация. По мое лично мнение може би ще трябва да разчитаме повече на наши български инвеститори, както и на традиционни чужди инвеститори, които вярват в стабилността на нашата икономика.

В момента България се очертава като финансово стабилна държава на фона на някои членки на Европейския съюз - не само Гърция, но и Румъния и Италия също имат проблеми, както и други държави. Затова България излиза като сериозен конкурент за привличане на чужди инвестиции - при нас рискът при вложения е много по-малък. Но, пак казвам, не се знае докога ще е така, силно се надявам финансовата ни стабилност да се запази. Засега очакванията ми за 2012 година са оптимистични и си мисля, че тя ще е по-добра от 2011-а.

Емил Величков, ръководител „Европейски програми и финансови институции" в БАКБ: 

Проект лесно се печели, но впоследствие често излиза неизпълним. Не може една фирма да спечели проект за пет милиона, а да има оборот пет хиляди за миналата година - това прави невъзможно получаването на кредит. Също така много от фирмите се замислят за кредитиране едва след спечелването на проекта, а знаете, че процедурата отнема време и в един момент те се оказват с вързани ръце и не могат да изпълнят дейностите, които са заложили - съответната програма започва да ги санкционира и ги кара да възстановят всички средства.

Не мога да кажа дали идва втора вълна на кризата, но от гледна точка на европейските фондове, те са една глътка въздух относно строителството, инфраструктурата и подобряването на икономическата среда като цяло. Това е свеж финансов ресурс, който така или иначе е определен за България и трябва да бъде усвоен.

Основните проблеми са липсата на свободен финансов ресурс на изпълнителите, административен капацитет от страна на бенефициентите, одобряването на проекти по малко по-формални критерии, които за управляващите органи са адекватни - изглеждат изпълними, но впоследствие излиза, че проектите не могат да бъдат изпълнени.

Въпросът с опростяването на процедурите по европрограмите е политическо решение. Много от управляващите органи започнаха да унифицират своите документи, така че да са еднакви по всички оперативни програми, но това е един процес, който отнема време. Догодина започва и електронното подаване и отчитане на проектни предложения чрез информационната система за управление и наблюдение ИСУН. Така че, относно бюрократичните спънки, надявам се това да доведе до сериозно облекчаване, тъй като всичко ще става онлайн.  

Ема Димитрова