Управлението на бизнес имоти е най-интересният сегмент

Очаква се окрупняване на компании в сектора, смята Виргиния Стаматова, мениджър управление и продажби на Астрал Бизнес център.

Астрал Пропърти Мениджмънт е дружество в състава на Астрал Холидейз Холдинг с основен предмет на дейност инвестиции в недвижими имоти. Към днешна дата компанията реализира Астрал Бизнес център в района на летище София, чийто пусков срок е планиран за края на тази година.

Навлязъл ли е реално proparty/facility мениджмънта у нас?

За proparty/facility management се заговори във връзка със строителството на инвестиционни имоти, като първата вълна такива имоти у нас бяха ваканционните селища, които заляха пазара през периода 2005-2009 г. Далеч по-интересният сегмент обаче е свързан с управлението на бизнес имоти - офис сгради и търговски центрове. Строителството на такива обекти, въпреки световната финансово-икономическа криза, продължава, и по мое мнение е един от най-предсказуемите сегменти в пазара на недвижими имоти у нас. Напоследък, във връзка с ЗУЕС започна да се говори и за управление на жилищни сгради, като реално подписани договори има със собствениците на жилища в затворените жилищни комплекси. Разбира се, съществуват още много потенциални пазарни ниши, като например управление на различни общински сгради с обществено предназначение (училища, сгради, в които се помещават държавни институции, музеи и други, които в момента са в доста незадоволително състояние), управление на недвижима собственост на банкови институции и лизингови дружества, както и управление на активи на големи компании със значителен сграден фонд. 

Какво включва комуникацията с наемателите и какви проблеми възникват?

Комуникацията между управителя на сградата и наемателите обикновено е свързана с договорните отношения между тях и наемодателя и изпълнението на тези отношения - като поддръжка, събиране на наеми и сервизни такси. В този случай управителят на сградата е представител на наемодателя и негов подизпълнител. Разбира се - в зависимост от типа и предназначението на сградата в обема на тази комуникация може да влезе широк спектър от теми, свързани с рекламиране на дейността на наемателите. При търговските центрове част от комуникацията с наемателите е свързана и с обявяване на нови колекции и сезонни разпродажби, организиране на събития и промоции на територията на сградата. Проблемите, които хипотетично могат да възникнат, са свързани основно с договорните отношения и изпълнението им - един договор трябва да е балансиран, зачитайки интересите на двете страни, независимо от посоката на пазарната тенденция. Ако договорът е подчертано в интерес на едната страна, при корекция в пазарната тенденция, ще възникнат проблеми с изпълнението му. Подобен процес наблюдавахме при търговските центрове в края на 2009-а и началото на настоящата година.

Какво представлява работата Ви с общинските власти, държавните институции и дружествата, които предоставят комунални услуги?

Това е част от задълженията на управителя, доста формална между другото. Опира до това да се води комуникация с общината по адресна регистрация, други държавни институции и комуналните дружества във връзка със заплащането на данък сгради, такса смет, отчет на потреблението на сградата и годишните изравнителни сметки. Това са трудоемки дейности, в които управителят отменя собственика на сградата. 

Какви задължения имате още като мениджър управление и продажби?

Всъщност управителят отговаря за функционирането на сградата като стопанска единица и за обезпечаването на това функциониране, което е свързано с поддръжка и държане в изправност на системите и съоръженията в сградата, охрана, застраховки, почистване на общи части, фасада, зелени площи и т.н., както и извършване на дребни ремонтни дейности. Тези дейности, както и консумативите, изразходвани за общите части, се финансират от сервизната такса, която се заплаща от наемателите всеки месец. Повечето пропърти мениджъри са възприели принципа на свободния достъп до разходната документация (open book), който гарантира прозрачност по отношение на разходваните средства за поддръжка и управление на общите части. В началото на всяка календарна година се прави отчет пред наемателите за предходната година и се предоставя изравнителна сметка. В зависимост от това дали сервизната такса покрива разходите, свързани с поддръжка, охрана и консумативи на ОЧ, или се връщат пари на наемателите, или пък те трябва да доплатят такива. 

Кажете малко повече за най-интересния според Вас сегмент в сектора на пропърти мениджмънта - офис сградите и търговските центрове.

Тези сгради се отдават се под наем с цел генериране на приходи за собствениците и няма как да функционират, ако не са организирани отношенията с наематели, институции, дейностите по поддръжка, почистване и охрана на сградата. Има различни посоки на развитие - или собственикът да наеме собствен екип, или да предостави тази дейност на външен подизпълнител, да работи частично със собствен екип и частично с подизпълнители.

Какви са основните проблеми в този сегмент? 

Едно от големите изпитания в момента е въвеждането в експоатация на сгради, които са частично заети. Тъй като сервизната такса не съдържа компонента „печалба" и размерът й е максимално изпилен, ниският процент заетост крие опасност собственикът да покрива със собствени средства разходите за сервизно обслужване на общите части, които не могат да бъдат чуствително намалени, освен ако не е за сметка на качеството. Затова, по-добре е да се постигне възможно най-висок процент на заетост преди въвеждане в експлоатация, което също не е лесна задача предвид на спада в икономиката като цяло. Това е най-голямото предизвикателство, но както виждаме при наскоро пуснатите в експлоатация търговски центрове и офис сгради, при наличието на компетентен екип, може да се печели от бизнес имоти и в условията на криза.

Как виждате развитието на пропърти мениджмънта в този сегмент?

В момента най-интересен е пазарът в София и големите градове като Варна, Бургас, Пловдив. Вероятно, съдейки от състоянието на този пазар в Англия и Германия, ще се постигне окрупняване и специализация на едни компании в управление на един тип бизнес имоти, напр. търговски центрове или офис сгради.

Уреден ли е законово и рентабилен ли е пропърти мениджмънта на жилищни сгради?

Проблемът с управлението на жилищните сгради идва от факта, че една подобна сграда има много собственици, за разлика от офис/търговските центрове. Този въпрос е оставен на добрата воля и на съзнанието на собствениците на сградата, на желанието им да живеят в чиста и приятна среда, и се регулира с различни лостове от общинските власти. Мисля, че това е правилното решение. В повечето случаи управител на затворените комплекси е дружеството - продавач (инвеститорът). 

Каква се развива пропърти мениджмънта при ваканционните имоти?

Пропърти мениджмънта във ваканционния сегмент цели да превърне един затворен комплекс, собственост примерно на 100-200 отделни лица в туристически обект, който да генерира приходи на собствениците. Както при жилищните имоти, трудността тук идва при комуникацията и съгласуването на решенията с голям брой собственици и не на последно място - от факта, че предлагането надвишава търсенето.

Интервю на Ема Димитрова